房地产企业如何进行财务管理实务操作？_房地产开发企业统计产值怎么计算

大家好！今天让小编来大家介绍下关于房地产企业如何进行财务管理实务操作？_房地产开发企业统计产值怎么计算的问题，以下是小编对此问题的归纳整理，让我们一起来看看吧。

文章目录列表:

1.房地产企业如何进行财务管理实务操作？
2.房地产开发企业统计产值怎么计算
3.房地产工程决算书下账吗

房地产企业如何进行财务管理实务操作？

房地产企业如何进行财务管理实务操作？

近年来，房地产市场的快速发展对房地产企业财务管理提出了更高的要求，一些财务人员并未涉足过房地产行业，缺少从业经验以及一些基本的行业知识，对于房地产行业的特点及财务管理方面的特殊性，不能准确把握和应对。对此，就房地产企业合同和结算报告的管理、销售发票收据的管理、财务辅助台账的管理进行详细介绍。 合同和结算报告的管理 现代企业的经济往来，主要是通过合同形式进行的，能否实施有效管理，把好合同关，是现代企业经营管理成败的一个重要因素。因此，应注意以下几个方面： （一）按照合同内容进行分类编号，如工程合同的前期拆迁合同、建筑安装合同、基础设施建设合同以及销售代理合同等等要逐级分类、编号，同类合同要归集在一起，以便于日常使用以及成本费用的归集和核算管理。 （二）合同中的合作单位名称、合同名称、合同主要内容、合同的签订时间记录准确、完整。 （三）合同的总金额应标注明确，合同是否按照结算报告据实结算也需标注明确。 （四）工程方面的合同需对质保金比例及质保期进行明确。 房地产公司的合同结算是合同履行的主要环节和内容，把好合同结算关至关重要，这既是对合同签订的审查，也是对合同履行的监督。财务部门要将结算报告与合同对应进行管理，在原合同内容的基础上，增加结算报告编号、结算报告时间、结算金额以及工程结算的质保金金额及质保期等内容，形成一个完整的合同执行情况表。对于涉及合同内容较多的，也可以将合同结算情况表与原合同情况表分别建立EXCEL工作表，但必须要保持编号的一致性，方便核查使用。 销售发票收据的管理 房地产开发企业的开发周期长，销售收入少则几千万、几亿，多则几十亿、上百亿，而一套开发产品的收款次数少则两次、三次，多则四次、五次，甚至还有一套产品购买后又退回多次销售的现象，其收款及退款的次数就更多了。销售收入数量之大、收款次数之多就决定了销售发票收据使用数量大，而发票收据的使用、查询及分类汇总管理的问题就显得尤为突出了。 （一）建立发票收据资料库。税务机关的发票管理系统开始施行后，可以直接借助于发票管理系统的资料库取得基础资料，但是对于未使用税务系统的情况下，自行建立一个发票收据的资料库就显得非常必要。随着现代办公软体的普及应用，建立一个EXCEL工作表，从收取第一笔销售款开始到收取最后一笔销售款结束，涵盖整个专案的全部收款过程。 （二）工作表的建立内容要齐全。包括发票收据的本数编号、发票收据编号、开具时间、开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式以及具体的收款时间、收款开户行等涉及发票收据的所有内容全部列示，这样一个完整的资料库就建好了。资料库具有资料、资料资讯的查询功能，财务资料的内部核对功能、财务资料的编辑汇总功能、销售资料的复核功能等。 财务辅助台账的管理 现代房地产开发企业尽管使用了功能强大的财务软体，但由于房地产开发企业开发周期长的突出特点，跨年度资料的分类整理汇总问题是财务软体无法解决的，所以财务辅助台账的建立是非常有必要的，它直接决定着一个企业的财务管理水平。针对房地产开发公司的业务特点，有两大类科目需要建立辅助台账：一类是往来类和成本类科目；另一类是损益类科目。 （一）往来类和成本类科目的台账主要是预付账款或应付账款科目、产品开发成本科目。预付账款或应付账款科目虽然通过财务软体设定往来科目可以清晰反映往来情况，但是其只能反映账面上的企业付款金额和合作单位开具发票金额的预付账款的借贷余额情况，并且财务软体的缺陷即进行年度结转后不能再反映前一年度已发生明细，另外对于房地产开发企业来说，与合作单位的往来账务可能涉及专案开发的全过程甚至是专案竣工决算后的质保期间，所以，往来科目台账的建立非常必要。 （二）损益类科目的台账主要有销售收入（包括取得预售资格的预收账款）、销售成本、销售税金及附加、期间费用等。损益类科目在月度年度结转后余额将为零，年度内可以反映累计情况，而房地产开发周期长并且需要按照专案进行清算的特殊性，客观要求建立台账进行管理。 销售收入（包括取得预售资格的预收账款）台账的建立要在销售发票（收据）资料的基础上，根据账务处理的特点增加凭证编制时间、凭证号，保留开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式等内容，形成对应于销售收入（预售账款）明细账的每一凭证的明细台账，台账需要按照产品类别分别建立，以便于查询需求分类汇总收入金额，最大限度实现对收入情况的各种管理需要。除此之外，其他损益类科目可根据企业自身管理需要按月度或其他分类方式建立台账，实现对开发专案的合理、有效管理，以及满足对所得税及土地增值税汇算清缴的最终清算需要。

房地产企业如何进行异地开发专案的管理

1. 管控方式选择的目的和内容

房地产开发企业属于高地域性的行业，对于“多专案” 、“跨区域”开发专案的管理是一个成长型开发企业必然面临的管理问题。专案管理理论精辟地指出“专案管理的精髓，一是系统思考，二是受控” 。 房地产开发企业面临着大量专案管理问题，在保证专案管理实施主体对专案全面管理和系统思考（整体性、最优性、关联性、实践性）的基础上，在房地产企业内部实施高度有效的内部控制就显得尤为重要。

现代房地产企业内部控制的方式主要有：目标控制、授权控制、不相容职务分离控制、档案记录控制、资产与记录保护控制、独立稽核控制等几个方面。从房地产开发专案价值炼形成过程看，房地产开发企业又应从市场调查、产品研发及建筑策划、规划设计、工程施工、材料采购、销售及售后服务等环节实施控制，以实现开发利润最大化。

2.管控方式的选择和方法

1）合理划分和配置职能职权，强化各级职能专业化管理力度。

①为了有利于跨地域开发专案的管理控制，必然形成合理划分职能职权的分级管理方式。建议在决策职能的纵向分配上，经营决策权集中在总公司或集团的最高层

②强化各级职能部门专业化管理的力度

A进一步强化《管理标准》中各职能部门的管理职责的执行力度，提升总公司各职能部门管理人员对专案部和专案公司各级管理人员的指导管控力度。

B为公司各职能部门配置必要的专业人员，并由总公司对口职能部门组织岗前培训，岗中检查、考核，保证“合格”上岗，“健康”在岗。

C加强总公司对泗洪公司专案管理工作的定期例行检查和不定期抽查的频率，随时指导工作，发现问题，解决问题，加强过程控制力度

3.投资以及资金管理方式

房地产开发属于资金密集型企业，一般房地产专案的资金来源主要有三个方面。即：自有资金，银行贷款，预收款投入。为了减少专案启动资金，尽快实现销售资金再投入，保证现金流的良性回圈以及投资款的专款专用，实现预期开发利润，控制投资突破的风险，建议在投资以及资金管理上，实施专案资金预算（计划）控制方式。具体方法为：

①依据开发专案审批后的方案编制开发专案投资估算。

②为了保证资金预算（计划）的细化和过程控制，按照估算>概算>预算>结算的要求。分阶段对投资控制基础资料进行细化和调整。避免突破投资预算（计划）的风险

③投资估算及预算（计划），由总公司财务部负责编制和调整，成本部配合

4.营销费用及销售收款管理

①营销费用控制方式：营销费用控制方式建议按照总公司投资计划指标 和专案营销费用构成（销售人员工资、奖金、提成、福利、差旅、销售机构折旧费、维修费、物料消耗费、广告、宣传费、代销、销售服务、预售许可等费）分

类设定，分项控制指标，按计划实施。

②营销收款控制方式：

销售与回款是决定开发企业经营长期绩效的一个主要业务领域，它直接决定影响企业资金效率和利润水平。特别是异地专案，为了实现销售和收款的有效管理，避免销售和财务两张皮，达成销售和回款管理上的一致性。建议进一步完善销售和收款流程，根据业务流程及成熟房地产开发企业的做法 ，在六个核心业务方面加强控制和完善。具体管控分工，由营销部组织实施，财务部监督、指导落实。

5.专案成本控制方式

进行一项房地产开发都会经历以下步骤：投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、专案营销策划、规划设计与方案报批、施工与竣工验收、出租出售经营与物业管理。

房地产公司如何进行房地产企业资讯管理？

房地产企业资讯管理一般包括：办公资讯管理、工程资讯管理、营销资讯管理、工程图纸及档案管理等、房地产销售合同管理等，主要对这些资讯进行分类管理。具体搜寻绍林科技知识管理。

房地产企业如何进行网际网路融合

网际网路不是今天才兴起的，但今天的网际网路已经展开了一场颠覆性的变革!

这种变革是一场深层次的革命!它聚集的能量、波及的范围、影响的深远、涉及的深度和广度必将创造一个崭新的新经济时代！

不仅仅是房地产企业，所有与人们生活相关的行业、产业都面临着同样的问题。

以往的产品定位、销售模式、营销策略、经营理念等等，一夜之间都大大丧失原有的“功效”，全新的网路营销理念、策略、手段大显身手。

一年前好多人没想、现在还有人不信、不久的将来好多人将望尘莫及！

房地产企业与网际网路的融合涉足房地产企业方方面面，建房、销售、物管，都将以一个个大的平台形式出现。将来客户、业主需要的所有事情都可在家用手指完成——这就是每个企业所急需要做的。

赶快组建一个团队吧！

房地产企业如何建立财务预警系统

1.房地产企业财务预警体系就是以房地产企业的资讯化为基础，对本企业在经营管理活动中的潜在风险进行实时监控的系统。

2.该预警系统贯穿于房地产企业经营活动的全过程，以本企业的财务报表、经营计划、相关经营资料以及所收集的外部资料为依据，根据房地产企业建立的组织体系，采用比例分析或数学模型等方法，将本企业所面临的经营波动情况和危险情况预先告知企业经营者和其他利益相关方，并分析本企业发生经营非正常波动或财务危机的原因，挖掘本企业财务运营体系中所隐藏的问题，以督促本企业管理部门提前采取防范或预防措施，为管理部门提供决策和风险控制依据的组织手段和分析。

房地产企业如何实现一体化管理?

8Manage FAS基于B/S的标准J2EE技术架构，实现不依赖于浏览器型别与环境的客户端操作和开放的资料介面形式。软体采用了一体化管理的平台设计，可以轻松实现专案、CRM、财务、采购、HR、OA等的一体化管理，节省企业整合的成本。

房地产企业如何合理避税？

房地产企业避税可操方法 一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发专案产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。

避税具体方法：

一、是预售购房款挂在往来账面：将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃.营业税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。

二、是预收房款开具收据,不开具发.票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款，只给购房者开据《收款收据》，在帐务处理上不做预收处理，或根本就另外记一套流水账，内部掌握。

三、是不按照合同约定的时间确认收入。以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。

四、是随意调整税款申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。

五、是钻政策"空子"，不及时清算土地增值税。开发专案应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个专案的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。

六、是虚列开发成本,任意扩大成本开支范围,虚列工程成本。企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款，不记收入或帐外回圈，从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等。

七、是以房抵债、商品房自用不按收入原则确认收入。以商品房抵顶工程款，只在与工程队的往来帐上记载，而不做相应的收入调整。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。

八、是扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。

九、是降价。无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。

十、是故意拖延专案竣工决算和完工时间,躲避土地增值税清.

房地产企业如何融资？

1、开发贷融资（最常见的，最容易的）：即获取土地、取得四证后向银行申请开发贷融资，利率通常较低，略高于现行贷款利率20%；但开发贷往往监管较严，数量有限，挪用不方便；

2、在建工程抵押融资：原则上与开发贷不能同时获取，但现在基本可操作；

3、企业债券融资：这种融资通常适用于上市公司，尤其在香港及国外较为常见，利息极低，企业信誉度越高，成本越低，是企业的首选，但需控制负债率；

4、股权融资：企业间的股权合作，资金方的股权投资，向股东募集资金，定向募集，公开募集（增发等）。现在用的比较多的假股增债，即基金公司以股权方式介入，但不参与管理，约定未来某一节点以约定的利息回购股份。

5、其他方式：理财方式，其实通过第三方募集资金，类似于抵押贷款

……

房地产开发企业统计产值怎么计算

83号文件没有明确强调，各省一般规定对于已建成尚未取得建筑发票的，可暂按合同价（预算价）作为成本，以后实际取得发票后再进行调整。但2006年31号文件强调了取得合法票据，因为对于已建成尚未取得建筑发票的，不得扣除，等取得建筑发票后，再进行调整，具体方法是：取得发票后，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。

于未完工开发产品的税务处理问题

开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其它建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

理解31号文件第一条第一款，主要理解以下6项要点。

（一）未完工开发产品的理解----所有在产品

1．未完工开发产品可以理解为工业企业的在产品，其成本分摊等均同在产品成本处理有相似之处。

2．31号文件中的在产品，不仅仅指商品房，而是包括了商业住房、配套设施、会所、售楼处等等所有的开发建筑物。以前有人误解为只有商品房的预售收入才缴纳企业所得税，31号文件明确了预售收入缴纳企业所得税的范围为所有的开发产品。

（二）预售方式-----收付实现制

预售方式是房地产开发企业重要的销售方式，在税务上理解本条主要把握，无论是否取得“预售许可证”，只要在完工前取得的收入,均按照预售收入缴纳企业所得税。

（三）预计计税毛利率----毛利不是营业利润

31号文件首次提出了预计计税毛利率的概念，以同83号文件中的“营业利润率”来对应。在会计上营业利润=收入-成本-税金及附加-期间费用，而毛利=收入-成本。31号文件提出了毛利率概念，即明确根据毛利率计算出的毛利，允许扣减营业税金及附加和期间费用。

（四）扣除期间费用和营业税金及附加-----同完工产品一并扣除

本条主要注意两点：一是房地产开发企业的财务费用同一般企业的财务费用不同，在开发产品完工之前，银行贷款利息是计入其“在产品”（未完工开发产品）的；二是房地产开发企业预售收入所缴纳的营业税，也是允许在税前扣除的。实际上在实务中，没有必要区分完工产品和未完工产品的期间费用和营业税金及附加，这两项费用，均可以在当年度扣除，而所得税又是按年度纳税的税种，因此没有必要区分完工产品和未完工产品的期间费用。

（五）当期应纳税所得额------暗藏杀机

31号文件将预售收入按照毛利率计算出的毛利减去期间费用、税金及附加后的数额，表述为应纳税所得额，在征管上具有很重大的意义。如果将预售收入应缴纳的税款认定为预缴税款，则缺乏必要的刚性，而且在《征管法》中也有禁止预收税款原则明确的表述，如果企业不缴纳预交税款，也很难对其采取有力的征管措施。31号文件表述为应纳税所得额，第一表明了，预售收入缴纳的税款就是应缴税金，而不是预交税金，因此不会有多退少补的过程，即其是“实际征收”的概念。第二表明了，如果不缴纳预售收入所得税，就是偷税，税务机关将按照《征管法》第六十三条进行处罚，而且可以采取税收保全措施、税收强制措施等一系列措施。可以说，31号文件将预售收入缴纳的企业所得税，表述为“当期应纳税所得额”，虽寥寥数字，却是暗藏杀机，蓄势待发。

（六）计税成本-----有待制定具体标准

31号文件多次提到了“计税成本”的概念，房地产企业的成本核算相对于一般工业企业来说，非常复杂，因此对于成本的税前扣除，就成为企业所得税关注的焦点。本条款规定，开发产品的应纳税所得额，虽然没有多退少补的概念，确是要进行调整的，即是“调增调减”的感念。对于预售收入应纳说所得额的调整时间，31号文确定为“结算计税成本后”，即开发产品完工后，进行调整。

房地产工程决算书下账吗

一、地区生产总值核算的基本方法

1．收入法（分配法）

收入法就是直接利用原始资料计算增加值的各个构成部分，然后加总得出增加值，其计算公式如下 ：

现价增加值 = 劳动者报酬+生产税净额+固定资产折旧+营业盈余

2．生产法

生产法就是利用原始资料直接计算出总产出和中间消耗，然后求出二者之差得出增加值，计算公式如下：

现价增加值 = 现价总产出（或总产值）一现价中间消耗

二、各行业增加值的核算方法

（一）农林牧渔业

增加值的核算主要采用生产法。

增加值＝总产出－中间投入

总产出＝产品产量ⅹ产品价格

中间投入是指生产经营过程中所消耗的货物和服务的价值，包括物质消耗和生产服务支出。如种籽、饲料、肥料、农药、燃料等等。

（二）工业

增加值的核算采用收入法和生产法

工业增加值分规模以上和规模以下两部分计算

1．规模以上工业增加值

因企业的会计核算制度比较健全，用财务指标可以详细计算

（1）生产法增加值的计算

工业增加值＝总产值－中间投入

如：按生产法计算生产1公斤小麦粉：总产值＝1公斤ⅹ3元/公斤＝3元

中间投入＝1.5元（所用小麦价值）+0.5（水、电等其他消耗品）＝2元

工业增加值＝3－2＝1元

（2）收入法增加值的计算

工业增加值 = 劳动者报酬+生产税净额+固定资产折旧+营业盈余

还按上例子：增加值（1元）＝劳动者报酬（0.3元）+生产税净额（0.2元）+固定资产折旧（0.1元）+营业盈余（0.4元）

按照理论方法讲，收入法和生产法计算出的增加值应是一样的，但实际上计算有较大差距，按生产法计算的增加值一般多于收入法，现今国家统计局制度方法规定，工业增加值计算主要用收入法。企业普遍做假帐，这也是我州工业增加值率不高的主要原因。

2．规模以下工业增加值

工业增加值＝工业总产值ⅹ增加值率

因常规年度规模以下工业企业只上报产值报表，不报财务报表，增加值率主要是依据经济普查时的数据，再结合规模以上同行业增加值率计算得出。

（三）第三产业

第三产业因资料来源渠道不一样，其计算方法主要有四种

1．邮政业、金融业、保险业、电信业

这些行业因财务报表比较健全，因此是用收入法直接计算增加值，即：

增加值 = 劳动者报酬+生产税净额+固定资产折旧+营业盈余

2．以机关事业单位为主的非营利性服务业（主要有科学研究技术服务和地质勘查业、水利环境和公共设施管理业、教育、卫生社会保障和社会福利业、公共管理和社会组织）

这些行业主要不是以盈利为目的，其增加值80－90％左右都是劳动者报酬，从劳动工资报表和财政局决算报表可以详细计算得出，主要采取的也是收入法

3．以盈利为主要目的营利性服务业（主要有租赁和商务服务业、居民服务和其他服务业、文化体育和娱乐业）

因这些行业很难取得较准确的基础数据，计算主要是采取的“速度推算法”，就是根据相关行业，如税收中相关行业营业税增长来推算这些行业的增长。基础数据是按照经济普查时这些行业上报数据计算得出。

交通运输行业也是主要采取“速度推算法”。如今运输基本上都是个体户，很难准确取得全行业基础数据，我们也是根据运管部门的客货运周转量抽样数据和税收部门交通运输行业增长情况来推算整个行业的增长。

4．批发零售业和住宿餐饮业

（1）批发和零售业

和其他行业都不同的是，批发零售业总产出不是出售商品的全部收入，而是购销活动中提供服务的所得，即通常所说的商业毛利。

总产出＝商品销售收入净额－商品销售成本＋代销代购收入＋销项税

增加值＝总产出ⅹ增加值率（增加值率限额以上企业有财务报表，限额以下是在经济普查数据的基础上计算得出）

（2）住宿餐饮业

住宿餐饮业和其他行业基本一致，就是从事住宿餐饮活动得到的营业收入

增加值＝总产出ⅹ增加值率（增加值率限额以上企业有财务报表，限额以下是在经济普查数据的基础上计算得出）

三、增长与效益的关系

衡量经济总量（GDP）的增长，主要是实物量的增长，因此要在现价的基础上扣除价格指数，目前根据国家规定，不变价定基在2005年。而效益就是用市场价格衡量价值量的增长。

如生产1吨小麦粉，2006年价值2000元，今年由于每公斤小麦粉上涨0.5元，生产1吨价值2500元，那么其产值较上年增加了500元，效益提高了，但如果扣除价格上涨的因素，它还是生产了1吨小麦粉，没有增长。

今年我州规模以上工业全年预计只增长25％左右，但因大部分产品价格上涨，其盈利水平高速增长，截至10月底，规上工业企业实现利润11.1亿元，同比增长高达103.3％。

不是。在房地产工程项目中，决算书是编制和记录工程项目的决算情况的文件，用于总结项目的成本、收入和支出，以确定项目的最终经济效益和盈亏情况，一旦决算书编制完成并经过审查，会在公司的财务系统中进行下账。