房地产开发项目敏感性分析怎么做？_价格对利润的敏感系数如何计算

大家好！今天让小编来大家介绍下关于房地产开发项目敏感性分析怎么做？_价格对利润的敏感系数如何计算的问题，以下是小编对此问题的归纳整理，让我们一起来看看吧。

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房地产开发项目敏感性分析怎么做？

房地产投资项目敏感性分析（一）

房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。

一、敏感性分析步骤

敏感性分析一般按以下步骤进行：

1、确定影响因素

影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。

2、确定分析指标

作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致，常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。

3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的形式表示出来

1、确定敏感因素，对方案的风险作出判断

敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。

例：某公司准备开发一住宅，预计开发面积1万平方米，开发固定成本120万元，每平方米变动成本600元，预计售价1000元/㎡，销售税率5%，计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。

解：按盈亏平衡分析公式：P·X = C(F) + U·X + E(x)

该开发项目的预期利润：E(x) = P·X·（1- 5%）- U·X - C(F)

= 1000×1×95%-1×600-120 = 230万元

按题意，要对预期利润进行敏感性分析，此时分析指标是预期利润。在盈亏平衡分析中，计算预期利润是假定其他参数都是确定的，但是实际上由于市场的变化，模型中的每个参数都会发生变化，使原来计算的预期利润、盈亏平衡点失去可靠性，作为投资者希望事先知道哪个参数对预期利润影响大、哪个参数影响小，通过对敏感因素的控制，从而使投资过程经常处于最有利的状态下。

对盈亏平衡分析中的利润指标进行敏感性分析，主要研究与分析有关参数发生多大变化会使盈利转为亏损、各参数变化时对利润变化的影响程度、各参数变动时如何调整销售量以保证原有目标利润的实现等。

1、有关参数发生多大变化可使盈利转为亏损

单价、单方变动成本、销售面积、固定成本等各因素的变化都会影响预期利润的高低，并且当变化达到一定程度，就会使项目利润消失，进入盈亏临界状态，使企业经营状况发生质变。通过敏感性分析，可以提供能引起预期目标利润发生质变时的各个参数变化的界限。

①单价的最小值

当开发利润为0时，利用盈亏平衡公式可得

P×1×（1-5%）-600×1-120=0

P = 757.89元/㎡当售价降至757.89元，即单价降低24.2%，项目由盈利转为盈亏平衡，如果进一步降低，则出现亏损。

②单方变动成本的最大值

单方变动成本上升会使项目利润下降并逐渐趋近于0，此时的单方变动成本是该项目能忍受的最大值。

1000×1×（1-5%）-U×1-120=0

U = 830元/㎡单方变动成本上升到830元，即单方变动成本上升38.3%时，该项目利润降至0。

③固定成本最大值

固定成本上升也会使项目利润下降，并逐步趋于0

1000×1×（1-5%）-600×1- C(F)=0

C(F) = 350万元，固定成本增至350万元，即固定成本增加191.7%时，该项目利润降为0。

④销售建筑面积的最小值

销售面积的最小值，即盈亏临界点的销售量为

销售量= C(F)/[P（1-5%）-U]=1200000/[1000×（1-5%）-600]=3429㎡

说明如果销售计划只完成34.3%(3429/10000)，则该项目的预期利润降为0。

2、各参数变化对利润变动的影响程度

各参数变化都会引起利润的变动，但其影响程度各不相同，有的参数发生微小变化，就会使利润发生很大的变化，说明利润对这些参数的变化十分敏感，我们称其为敏感因素，与此相反，有些参数发生变化后，利润的变动并不大，反应较迟钝，称其为不敏感性因素。

反映敏感程度的指标是敏感系数，计算公式为

敏感系数 = 目标值变动百分比/参量值变动百分比

①单价的敏感程度

设单价增长20%，则P=1000×（1+20%）=1200元

按1200元计算，利润=1200×（1-5%）×1-600×1-120=420万元

利润原为230万元，其变动百分比=（420-230）/230=82.6%

单价的敏感系数=82.6/20=4.13

结果说明：单价对项目利润的影响很大，从百分率来看，利润是以4.13倍的速率随单价变动。因此，提高单价是提高项目盈利最有效的手段，价格下跌也将是实现利润的最大威胁，因为单价每降低1%，项目将失去4.13%的利润。所以投资者必须格外对单价予以关注,不到万不得以，不能轻言降价销售。

②单方变动成本的敏感程度

设单方变动成本增长20%，则U = 600×（1+20%）=720元

按720元单方变动成本计算

利润=1000×1×（1+5%）-720×1-120=110万元

利润原为230万元，其变动百分比=（110-230）/230=-52.2%

单方变动成本的敏感系数=-52.2/20=-2.61

计算结果表明，单方变动成本对利润的影响程度要比单价小，单方变动成本每上升1%，利润将减少2.61%。虽然单方变动成本对利润的影响程度较单价小，但敏感系数的绝对值大于1，说明单方变动成本的变化造成利润更大的变化，仍属于敏感因素。

③固定成本的敏感程度

设固定成本增长20%，则F（X）= 120×（1+20%）=144元

按此固定成本计算

利润=1000×1×（1+5%）-600×1-144=206万元

利润原为230万元，其变动百分比=（206-230）/230=-10.43%

固定成本的敏感系数=-10.43/20=-0.52

计算结果表明，固定成本对利润的影响程度很小，固定成本每增加1%，利润将减少0.52%，敏感系数的绝对值小于1，属于不敏感因素。

④销售量的敏感程度

设销售量增长20%，则X = 10000×（1+20%）=12000㎡

按12000㎡计算

利润=1000×12000×（1+5%）-600×12000-1200000=300万元

利润原为230万元，其变动百分比=（300-230）/230=30.43%

销售量的敏感系数=30.43/20=1.52

通过上述计算，表明影响开发公司预期利润的诸多因素中，最敏感的是单价，其次是单方变动成本，第三是销售量，最后是固定成本。其中敏感系数为正值，表明它与利润同向增减；敏感系数为负值，表明它与利润反向增减。

敏感系数提供了各因素变动百分比和利润变动百分比之间的比例，但不能直接显示变化后利润的值，为了弥补不足，可编制敏感分析表，列出各因素变动百分比及相应的利润值。

单因素变动敏感分析表

利润变动百分比因素

-20%

-10%

0

+10%

+20%

单 价40135230325420

单方变动成本350290230170110

固 定 成 本254242230218206

销 售 量160195230265300

一般各因素变动百分比通常以±20%为范围，便可以满足实际需要，上表以10%为间隔，也可按需要改为5%为间隔。

列表法的缺点是不能连续表示变量之间的关系，为此又可以用敏感分析图来表示。

图中横轴代表单方变动成本、固定成本、销售量、单价等各因素变动百分比，纵轴代表利润。以单方变动成本为例，根据原来的目标利润点（0、230）和单方变动成本变化后的点（+20%、110），画出单方变动成本线，这条直线反映单方变动成本不同变化水平时所对应的利润值和利润变动百分比。其它影响因素的直线画法与此类似。这些直线与利润线的夹角越小，对利润的影响越大，说明对利润的敏感程度越高。

价格对利润的敏感系数如何计算

一、投资项目敏感性分析涉及的计算公式 营业现金流量=营业收入－付现成本－所得税 =税后净利润＋折旧

=(营业收入－营业成本)×(1－所得税税率)＋折旧

=(营业收入－付现成本－折旧)×(1－所得税税率)＋折旧

=(营业收入—付现成本)×(1-所得税税率)＋折旧×所得税税率 投资项目净现值=营业现金流量现值－投资现值

二、建立Excel分析模型

第一步，在Excel工作表中建立如表1所示的投资项目敏感性分析格式。

第二步，定义计算公式：B9=PV($B$3，$B$4，－

(($B$5-$B$6)*(1-$J}$7)+($B$8／$B$4)*$B$7))-$B$8；C12=BI2/100-0．5，用鼠标拖动C12单元格右下角的填充柄到C15单元格，利用Excel的自动填充技术，完成C13、C14、C15这三个单元格公式的定义；D12=B5*(1+C12)，用鼠标拖动D12单元格右下角的填充柄到D15单元格，完成D13、D14、D15这三个单元格公式的定义；E12=PV($B$3．$B$4．-(($D$12-$D$13)*(1-$D$14)+($D$15／$B$4)*$D$14))-$D$15，拖动E12单元格右下角的填充柄到E15单元格，完成E13、E14、E15这三个单元格公式的定义；F12=(E12-$B$9)／$B$9，用鼠标拖动F12单元格右下角的填充柄到F15单元格，完成F13、F14、F15这三个单元格公式的定义；G12=F12/C12，用鼠标拖动G12单元格右下角的填充柄到G15单元格，完成G13、G14、G15这三个单元格公式的定义。

第三步，定义单元格格式：C12：C15、F12:F15区域为“百分比”格式，并且保留两位小数。其余数字区域为“常规”格式，其中G12:G15区域里单元格数据保留两位小数，D12:E15区域里单元格数据保留到整数。

第四步，设计微调按钮。

(1)如果窗体工具按钮没有在工具栏中出现，则依次单击“视图”、“工具栏”、“窗体”，以调出窗体工具按钮；

(2)单击“窗体”工具栏中的“微调项”按扭，当鼠标光标变为十字状时，在B12单元格中画一个矩形框，这时会出现一个微调按钮形状；

(3)用鼠标右键单击画好的微调按钮，在打开的快捷菜单中选择“设置控件格式”命令，再在打开的对话框中选择“控制”选项，进入控件格式参数的设置状态；

(4)设营业收入的波动幅度在50％～50％之间，此时需要将微调项的参数设置为：最小值为0，最大值为100，步长为l，单元格链接到$B$12；

(5)用复制的办法，分别在B13、B14、B15这三个单元格中画出-微调项按钮；

(6)假设付现成本的波动幅度在-50％～50％之间，那么B13单元格中的微调按钮的参数应设置为：最小值为0，最大值为100，单元格链接到$B$13；

(7)假设所得税税率的变化幅度在50％～0之间，那么B14单元格中微调按钮的参数需设置为：最小值为0，最大值为50，步长为1，单元格链接到$B$14；

(8)假设投资额减增幅度在-50％～150％之间，那么B15单元格的微调按扭的参数需设置为：最小值为0，最大值为200，步长为1，单元格链接到$B$15。

实际变动百分比的计算在C12、C13、C14、C15单元格中，B12、B13、B14、B15单元格只是起到调整和传递数据作用。设置微调按钮控件格式时均要选中“三维阴影”选项。

三、投资项目敏感性分析模型的使用

(1)分析因素变化对投资项目的影响结果。通过因素变动调整按钮，观察各因素发生单一变化或者组合变化时对净现值的影响。比如，如果企业能利用所得税的税收优惠政策，可以很方便地观察到，当税负减少到原有一半时净现值发生变化后的结果。

(2)计算各因素的敏感系数。只改变其中的一个因素值，可以测算出某个因素变化对净现值影响的敏感系数(敏感程度)。敏感系数说明，在进行决策时以及执行决策过程中要慎重对待敏感性强的影响因素。敏感系数为正数的，表明它与净现值为同向增减；敏感系数为负数的，表明它与净现值为反向增减。敏感系数绝对值的大小则说明敏感程度的强弱。通过微调按钮，可以方便得出分析结论，上例中四个因素的敏感性由强到弱的顺序是：年营业收入、年付现成本、初始投资额、所得税税率。

(3)进行因素变动的极限分析。观察某个因素在多大范围内变动才不会影响原定投资项目决策的有效性。具体方法是，保持其他因素不变，调整某个因素的数值，直到投资项目的净现值小于0，则此时的方案不能被接受。

由于客观外部环境不断变化，如投资增减、成本升降、价格涨跌等，而且主观上也会存在偏差，如项目提前或拖后完成，项目投产后生产能力估计、产品销售估计有较大出入等，因此有必要对决策方案能否经受住这些变动进行分析。因此，根据投资项目敏感性分析的基本应用方法，可以对投资方案选择进行决策分析。遇到不利变化时不敏感，比较稳定，而遇到有利变化却能倍增经济效益，这种方案应是选取的最优方案。

造价师教材中的敏感性分析表中的值怎么计算出来的

单价对利润的敏感系数＝利润变动百分比÷单价变动百分比。

例子如下：

假设ABC企业只生产和销售一种产品，单价100元，单位变动成本40元，每年固定成本500万元，预计明年产销量30万件，则价格对利润影响的敏感系数为2.31。

答案解析 预计明年利润＝（100－40）×30－500＝1300（万元）。假设价格提高10％，即价格变为110元，则变动后利润＝（110－40）×30－500＝1600（万元），利润变动百分比＝（1600－1300）/1300×100％＝23.08％，单价的敏感系数＝23.08％/10％＝2.31。

扩展资料：

利润敏感性分析法是在投资项目评价和企业其他经营决策中常用的一种不确定性分析方法。它是在确定性分析的基础上，重复分析不确定因素（如销售量、价格、成本、投资等）变化时，将对项目经济效益评价指标（如利润、投资收益率、投资回收期等）的影响程度。

利润利润敏感性分析法的主要作用之一是进行利润的预测和规划。根据不确定性因素每次变动数目的多少，利润敏感性分析法可以分为单因素利润敏感性分析法和多因素利润敏感性分析法。本文拟分析当影响利润的一个或几个因素同时发生变动时，如何运用敏感系数进行利润预测，并建立Excel利润利润敏感性分析法与预测模型。

一、单因素条件下敏感系数的计算

一定时期内，企业可实现的营业利润是由产品的产销量、单价、单位变动成本及固定成本总额等因素决定的，这些因素中的任何一个发生变化，都会对利润产生不同程度的影响。因此，常规条件下的敏感系数就是计量上述某一因素单独发生变化时对利润影响程度的指标，一般其计算公式为：

某因素的敏感系数越大，说明其变化对利润的影响程度越大，管理中应对其重点关注。实务中，为事先了解各因素的变化对利润的影响情况，便于利润预测和管理，各因素的敏感系数必须根据基期的有关数据直接测算。设基期营业利润为I，单价为p，单位变动成本为b，固定成本总额为a，产销量为Q，根据量本利分析法的计算公式，则有：当影响利润的某一因素单独发生变化时，按常规的敏感系数可直接预测计划期的营业利润，计算公式为：预测期营业利润=基期利润×（1+某因素的敏感系数×该因素变化率）

二、多个因素同时发生变化时敏感系数在利润预测中的应用

现实经济生活中，计划期与基期相比，虽然影响利润的某个因素单独变动的情况时有发生，但更经常出现的是几个因素同时发生变化的情况。本文运用常规的敏感系数进行利润预测，作出如下分析：设基期营业利润I为（Qp-Qb-a），与基期相比，计划期的销售量、单价、单位变动成本、固定成本总额同时发生变化，其变化率分别为k1、k2、k3、k4，则计划期营业利润I1为：运用上式，无论影响利润的因素是单独变动还是几个同时变动，都可以根据事先测定的常规条件下的敏感系数进行利润预测。

参考资料：

怎么用excel 表 做敏感性分析啊

1、确定敏感性分析指标

敏感性分析的对象是具体的技术方案及其反映的经济效益。因此，技术方案的某些经济效益评价指标，例如息税前利润、投资回收期、投资收益率、净现值、内部收益率等，都可以作为敏感性分析指标。

2、计算该技术方案的目标值

一般将在正常状态下的经济效益评价指标数值，作为目标值。

3、选取不确定因素

在进行敏感性分析时，并不需要对所有的不确定因素都考虑和计算，而应视方案的具体情况选取几个变化可能性较大，并对经效益目标值影响作用较大的因素。例如：产品售价变动、产量规模变动、投资额变化等；或是建设期缩短，达产期延长等，这些都会对方案的经济效益大小产生影响。

4、计算不确定因素变动时对分析指标的影响程度

若进行单因素敏感性分析时，则要在固定其它因素的条件下，变动其中一个不确定因素；然后，再变动另一个因素（仍然保持其它因素不变），以此求出某个不确定因素本身对方案效益指标目标值的影响程度。

5、找出敏感因素，进行分析和采取措施，以提高技术方案的抗风险的能力。

1)模拟运算表：

(1)单变量模拟运算表。假设某公司要贷款1000万元，年限为10年，目前的年利率为5%，分月偿还。分析不同的利率对贷款的偿还额的影响。

①在工作表中输入有关参数，f15:g19

②g19中输入月偿还额公式：=PMT (g17/12,120,g16 )

③在f22:f30中输入利率变动表。

④g21:=PMT (g17/12,120,g16)

⑤选中整个模拟运算表区域f21:g30。

⑥单击数据菜单中的模拟运算表命令。

⑦在输入引用列的单元格中输入$g$7。如图18.14所示。

⑧最后结果如图18.15所示。

(2)双变量模拟运算。如果不仅要考虑利率的变化，还可以选择贷款年限，这是需要分析不同的利率和不同的贷款期限对贷款的偿还额的影响，需要使用双变量模拟运算表，步骤如下：

①选择某个单元格区域作为模拟运算表存放区域，在该区域的最左列输入假设的利率变化范围数据；在该区域的第一行输入可能的贷款年限数据。

②在A48中输入公式：=PMT (b44/12,b45*12,b43)

③选定整个模拟运算表区域A48:F57

④单击数据菜单中模拟运算表命令，引入行的单元格：$b$45，引用列的单元格：$b$44。如图18.16所示。最后结果如图18.17所示。

2)方案分析：

模拟运算表主要用来考查一个或两个决策变量的变动对于分析结果的影响，但对于一些更复杂的问题，常常需要考查更多的因素。例如为了达到公司的预算目标，可以从多种途径入手。可以通过广告促销，提高价格增收，可以降低包装费、材料费，可以减少非生产开支等等。利用Excel提供的方案管理器，可以模拟为达到目标而选择的不同方式。对于每个变量改变的结果部被称之为一个方案。根据多个方案的对比分析，可以考查不同方案的优劣，从中选择最合适公司目标的方案。

例如图18.18是思科公司2000年1月的损益表，其中包括各项指标的计算公式。管理人员希望分析：增加销售收入、减少生产费用、降低销售成木等措施对公司利润总额的影响。